アメリカで暮らす

ローンがいくらおりるかを最初に確認

　1度購入したらずっと同じ家に住み続ける日本と異なり、アメリカでは不動産の買い替えは頻繁に行われる。そして、買い替えるたびに、徐々に価格の高い家へとステップアップしていく人も多い。

　日本に比べ、アメリカでは新築よりも中古物件の市場が大きく、通常、不動産エージェントを通して売買される。

　不動産エージェントは、買い手側、売り手側の双方につき、買い手側は依頼主の希望の物件を探し出し、購入条件の交渉、書類の作成、ローンの手配などをする。売り手側も同様に売却価格を設定、買い手を見つけて交渉し、売却までを手伝う。売買が成立した場合、売り手側のエージェントは物件価格の5〜６％を手数料として受け取り、買い手側は手数料を支払う必要はない。

　購入の流れとしては、最初にローンがおりるかどうかをローン会社や不動産エージェントに確認する。ローンを申請する際にはどれくらいの頭金が準備できるか、毎月の返済額を満たすのに充分な収入があるかを申告し、また過去のクレジットヒストリーに関する書類提出が必要になる。特に、クレジットヒストリーが良くないと、頭金や利率などの条件が厳しくなる。

　ローンの利率には固定制と変動制がある。金利の低い時は固定制でローンを組み、金利が高い時は変動制にしておき、低くなったらリファイナンスをする、というのが賢いやり方と言えるだろう。

　多くの専門家は、「Pre-Approval Letter」を銀行やローン会社から事前に入手することをすすめている。これは残高証明やW-2フォームなど収入の証明となるものに基づいて作られる、金融機関からのローンに対する暫定的な許可書。これがあれば、後の物件交渉の段階で有利になり、実際のローン申請も速やかに行える。

エージェント選びとロケーションが大事

　次に不動産を紹介し、購入者に代わって売り手側と交渉してくれるエージェント探しについて説明しよう。

　理想的なのはその地域や物件だけではなく、ローンに関する知識も豊富な人。以前に不動産購入をした知人から推薦された人なら安心だ。ロサンゼルスには日本語を話すエージェントが多い点も心強い。

　物件選びでは、まずロケーションが大切。治安の良さ、教育レベルの高さが1つの目安となる。物件の状態も気になるものだが、リモデルやメンテナンスがよくなされていれば悪くないだろう。また通勤の便、日系のサービスや教育機関なども考慮したい。

　物件の種類には大きく分けて一軒家、タウンハウス、コンドミニアムがある。タウンハウスやコンドミニアムには入居者による共同組合のようなものがあり、一軒家に比べて改装などが自由にできないという制限があるが、プールやジャクジーなど共同で利用できるアメニティー設備が充実している場合は魅力的だ。

　物件を決定したらエージェントに売り手側との交渉に入ってもらう。購入側の希望価格と売り手の希望価格の間で何度もやりとりが行われ、折り合いがついたところで契約成立。そこでエスクローがオープンする。

　エスクローとは独立した中立の第三者で、売買を完了させるまで必要書類の受け渡しや進捗管理をし、代金と登記の交換引き渡しなどを両者の間に立って行う。この過程は通常30日から45日程度で、最終段階はクロージングと呼ばれ、エスクローの口座に頭金や手付金などを振り込んでいく。

　その間に、ホームインスペクションが行われる。これは家の屋根の状態、電気の配線など専門的な知識を必要とする部分についてプロにチェックしてもらうことである。購入前にこれを行っておかないと、修理費用はすべて購入者側の負担になってしまう。

　なお、購入時に必要な費用は頭金の他に、銀行やローン会社へのローン手数料を始め、保険や諸経費と手数料、引っ越し代や家具購入なども予算に入れておく必要がある。

不動産選びのステップ

❶購入価格を想定する
　借りられるローン額を調べる
　「Pre-Approval Letter」を入手しておくと便利
❷資金計画を立てる
　初期コスト
　　●頭金（物件価格の20％が目安）
　　●エスクロー費用（物件価格の0.5％が目安）
　　●諸費用（物件価格の１〜３％が目安）
　購入後のコスト
　　●引っ越し、家具購入、共益費、管理費など
❸クレジットヒストリーのチェック
　日頃からヒストリーを良くしておく
　引き渡しまで最短40日を想定して計画
❹エリア・物件を決める
　各エリアの特徴と相場を把握する
　物件の条件の優先順位をつける

不動産購入のステップ

❶エージェントに物件調査依頼
❷購入物件決定後エージェントと正式契約
❸売買契約書の作成
❹エスクロー口座の開設
❺エスクロー期間
　タイトル調査
　ホームインスペクション
　ローン手続きなど
❻エスクロー終了

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