ライトハウス
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ライトハウスの特集

アメリカでの教育・進学、ビザ・法律、市民権・永住権、観光・レジャー、求人・仕事、グルメ・レストランなど、現地情報誌「ライトハウス」の過去の特集をご紹介。

アメリカで家を買おう!
(2015年1月16日号サンディエゴ版掲載)

Lighthouse編集部


※本コンテンツの情報は2015年1月時点の情報です。
※この特集では専門家の方々のさまざまなアドバイスをご紹介しています。同じテーマでも違う見解もありますので、参考としてお読みください。



※クリックすると拡大できます。



Q1. 初めてのマイホーム。購入までのプロセスを教えてください
A1. スタートはエージェントを見つけることから

無理をせず、今買える家を買う
初めて家を購入される方のお手伝いは夢を共有するようでいつも楽しくお仕事させていただいています。
ローンの支払利息、および固定資産税は払い続けている間ずっと税金控除の対象になりますし、初めての購入者向けのお得なローンもたくさんあります。 初めてだけにいろいろ夢が膨らみ、迷うこともあると思いますが、将来、住み替えでステップアップしていけばいいので、今買える家を買うことをおすすめしています。

◎不動産エージェント / パーソン不動産(株)大谷敦子さん
BRE#:01783163
3904 Convoy St. #111, San Diego
☎ 858-472-7500
▶ Email:atsuko@personrealty.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、商業物件売買、物件管理、駐在員仲介サービス
https://sites.google.com/site/sandiegotown/



Q2. オススメのエリアはありますか?
A2. エリアごとに異なる特徴があります

時代とともに街も変化
サンディエゴに23年住んでいますが、その間に街の風景も大きく変わりました。そこで、私が見てきたエリアの移り変わりと現在の状況をご紹介します。マイホームのエリア選びの参考になさってください。

◎不動産エージェント / パーソン不動産(株)石原れい子さん
BRE#:01519704
3904 Convoy St. #111, San Diego
☎ 858-220-1980
▶ Email:reikoi@personrealty.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、商業物件売買、物件管理、新規ビジネス立ち上げサポート



Q3. 賃貸かマイホームかで悩んでいます
A3. マイホーム購入のメリットはたくさんあります

特にサンディエゴには利点あり
月々の支払いにおいて、家賃は上昇する可能性があるのに対して、マイホームは固定型のローンであれば支払い額が上がることがありません。固定資産税も、カリフォルニア州の場合、法律により、引き上げ率は年間最大2%と決められています。30万ドルで買った家が翌年40万ドルの価値に上がったとしても、固定資産税は2%しか上がりません。
さらに、固定資産税や、住宅ローンの利子、エスクローの経費は税金控除の対象になります。地域によってはメロールース(特別地域付加税)がありますが、サンディエゴ・カウンティーの場合はメロールースも控除の対象になるのでお得と言えます。詳細は専門家にご相談ください。
何より、アメリカの場合は、家の資産価値が下がる確率が低いどころか上がることも多いのが日本と違うところ。転勤などのときは賃貸に回すこともできます。特にサンディエゴは賃貸価格が安定しているため投資家が目を付けるほどのエリア。賃貸収入でローンの支払いをまかなえることもあるくらいです。

◎不動産エージェント / パーソン不動産(株)紀子カミングスさん
BRE#:01861515
3904 Convoy St.#111, San Diego
☎ 619-851-5565
▶ Email:norikoc@personrealty.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、物件管理、駐在員仲介サービス



Q4. 新築と中古物件、どっちがおすすめ?
A4. アメリカでは中古物件も人気があります

双方の良い点、悪い点を比較する
新築の多くはゲート・コミュニティーにあり、比較的安全なことが多いですね。メロールース(特別地域付加税)やHOA(管理組合)の費用がかかることが多いですが、その分、何もしなくてもゲート内の景観は美しく保たれ、メンテナンスが楽というメリットもあります。
一方、中古物件は昨今の新築物件に比べて比較的敷地面積が広いものが多く、バックヤードや隣家との距離にゆとりがあるため、プライバシーを重視する方に向いています。また、メロールースが必要でないことが多いですね。配管などを直さなければいけないこともありますが、過去住んでいた人の手入れ次第で、状態が良い物件もあります。全てをリモデルしたフリップ物件など、すぐに住める家を見つけることは可能です。
日本の感覚で「新築を」と考える方が多いと思いますが、アメリカの場合、15年前のものでも築浅と感じるくらいで、狙い目の中古物件がたくさんあります。

◎不動産エージェント / パーソン不動産(株)ゆうこライトルさん
BRE#:01943287
3904 Convoy St. #111, San Diego
☎ 619-573-5365
▶ Email:yuko-gomi@personrealty.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、物件管理


Q5. 子育てにいい環境の家を探しています!
A5. サイトでの情報収集も有効です

学校区、治安の事前リサーチを
アメリカの場合、「公立学校」と一言で言っても、各学校のランクはさまざまですし、学校や公園が近くにあるといったことも大切なポイントですね。
また、治安の良さも重要です。気に入った家が見つかった場合は、時間帯、曜日などを変えて何度かその場所に足を運び、そのエリアの空気感を体感してみましょう。行政のサイトで犯罪レポートを調べてみるのも一つの方法です。性犯罪者をリストアップしているサイトもありますので、参考までに利用されてみると良いかもしれません。
家を購入する時には、ついつい気持ちも舞い上がり、見た目や雰囲気に流されてしまいがちですが、具体的に5年後、10年後といった未来設計を立ててみると、その家が自分たちの思い描くビジョン、ライフスタイルに合っているかどうか、自然と見えてくるものです。人生の中で、何度体験できるか分からないマイホーム購入という大イベント。慎重に、そして同時にそのプロセスを大いに楽しんでいただきたいですね。

◎不動産エージェント / パーソン不動産(株)奥長晶子さん
BRE#:01861431
3904 Convoy St. #111, San Diego
☎ 619-846-1680
▶ Email:akiko@personrealty.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、商業物件売買、物件管理



Q6. 住宅ローンの頭金はいくらくらいがいい?
A6. 20〜25%にして上手に運用を

頭金は入れ過ぎないのがおすすめ
アメリカの場合、マーケットが上がれば、中古物件の資産価値が上がります。南カリフォルニアは気候が良く住む場所として人気があるので特に顕著です。ですので、マイホーム購入は、ファイナンシャルプランの一つとして、会計士など専門家と相談してトータルで考えることをおすすめします。
日本の方は借金を嫌い、頭金を多く入れて月々の支払いを少なくする傾向がありますが、基本的に一番良いレートのローンを組めるのは、頭金が20〜25%の場合。それ以下だと金利も上がるなどデメリットがありますが、逆にそれ以上、例えばがんばって50%を頭金として入れてもさほどメリットはありません。むしろそのうちのいくらかを投資して運用した方が効果的ですし、心配なら何万ドルかを銀行口座に取っておけばいいのです。
退職が近い年代でない限り、頭金を入れ過ぎないように、というのが私のおすすめ。賢く運用してください!

◎不動産エージェント / パーソン不動産(株)バイダ・トーマスさん
BRE#:01726440
3904 Convoy St. #111, San Diego
☎ 619-252-0891
▶ Email:TVAJDA@aol.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、商業物件売買、物件管理
www.TVSellsSDhomes.com



Q7. ずばり、家の買い時はいつ?
A7. 今です!

住宅販売平均価格の推移

住宅価格は上昇中 だからこそ今が決断の時
サンディエゴの住宅物件は常に需要が上回っているので買い時を見極めるのはなかなか難しいのですが、実は今は家を買うのにとてもおすすめの時期です。
まず冬ということ。実は冬は家を買うのに狙い目なのです。というのも、夏や秋に売りに出した物件がまだ残っている場合、売り手は冬が終わる前に売ろうという心理になり、販売により積極的になるからです。
冬は休暇ムードもあって家を買おうとする人はあまり多くありません。競争相手が少ないために、買い手優位の交渉を進めやすいというメリットもあります。

月ごとの平均販売価格推移

最近の調査によれば、サンディエゴはカリフォルニア州の中で不動産価格が高い都市の第2位で、アメリカ全土の都市の中では4番目。また、San Diego Association of Realtorによると、サンディエゴの平均住宅価格がこの1年内に約51万3千ドルから56万1千ドルへと9.5%上がるとされています。
住宅価格は常に変動します。買うときはより良いタイミングを狙うのは当然です。ただ、昨今の、低金利の住宅ローン、人口の増加、サンディエゴの人気、賃貸価格が毎年6.5%上昇している事実などを挙げると、まさに今こそ家の買い時です!

◎不動産エージェント / 川辺裕美(ロペス)さん
BRE#:01834588
2300 Boswell Rd. Suite 100, Chula Vista
☎ 619-277-5772
▶ Email:info@teamlopezsandiegohomes.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、物件管理
http://mysearchsandiegohomes.com



Q8. 老後を考えての住み替え、タイミングはいつがいい?
A8. リタイアの2、3年前がおすすめです

収入がありローンを組めれば選択肢が広がる
住み替えは、できればリタイア前、ローンを組める間がいいですね。購入できる家の選択肢が増え、現金や資産を有効活用するために今の家を売却ではなく賃貸に回すこともできます。
住宅ローンのレートはリタイア前後で変わることがありますので、リタイアの2〜3年前に専門家に相談し、どんな可能性があるのか、ご自身の希望を踏まえ、できるだけ多くのシミュレーションしておくことが大切です。固定資産税と住宅ローンの金利は税金控除の対象になるので、税金対策も考慮しながら、現金とローンの割合を決めるといいでしょう。詳しくは税務や法務の専門家にご相談ください。
住み替えに適した家のタイプは、それぞれに特徴があるので、暮らし方によります。車の運転が難しくなったときのことや、いずれ売却、賃貸にすることを考えて選ぶことも重要です。

◎不動産ブローカー / 裕美クラインさん
BRE#:01739719
2776 Gateway Rd. Carlsbad(HomeSmart Realty West)
☎ 858-337-9314
▶ Email:hiromiclyne@gmail.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、商業物件売買、商業物件リース、駐在員仲介サービス



Q9. 将来、確実に日本に帰る場合、アメリカで家を買っていい?
A9. 長く住むなら購入をおすすめします

帰国の4、5カ月前から売却や賃貸にする準備を
住宅の市場価格が回復してまだ2年ほどですので、長く住む予定であれば、購入をおすすめします。日本帰国の時期が明確な場合は、それに基づき、内装の手入れも検討しながら、少なくとも帰国4、5カ月前から家の売却計画を立てておくと慌てずに売却の準備ができるでしょう。
ケースによって異なりますが、市場の適正価格で売りに出した場合、夏場は約2〜3カ月、冬場は約4〜5カ月ほど売却にかかることがあります。販売状況は市場に応じた価格設定で左右されると言っても過言ではありませんので、販売価格を高過ぎず、適正にすることで、物件の販売を促進させることが可能です。なお、冬場に売り出すと、売れるまでに時間がかかる理由は、買い手もあまり積極的に動かない傾向が見られるためです。
そのときの市場価格ではまだ売りたくない、しばらく自宅を持っていたいという方は、私どもに賃貸管理を任せていただき、家を貸すという選択肢もあります。その場合も、日本への引越しの時期に合わせて相談に乗りながら準備を進めていきます。

◎不動産ブローカー / オローク泰子さん
BRE#:01722826
☎ 619-519-0928
▶ Email:taiko@taikosdrealty.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、商業物件売買、商業物件リース、駐在員仲介サービス
taikosdrealty.com



Q10. 飲食店を開きたい!どうやって物件を探す?
A10. 営業権付きの居抜き物件を探してみましょう

スムーズに進めるためのポイントは2つ
飲食店を開く場合、物件を探す前にまずアメリカで会社を設立しておくことをおすすめします。その後の手続きは全て会社の名義で進みますので、せっかく良い物件が見つかっても会社設立がまだですとタイミングを逃してしまう可能性があります。
また、お店でアルコールを出すのか否かも事前に決めておきたいところ。アルコールを提供したい場合は、ビジネス・オポチュニティーと言う、いわゆる居抜きの物件を探すのがおすすめです。というのも、エリアによっては新たにリカーライセンスを取得するのが難しい場合があるため、既にリカーライセンスが付いている物件を探せばその譲渡を受けることが可能だからです。ただ、居抜きでビジネスの権利を買っても、月々の家賃は別途発生します。内装工事、さまざまな登録料など、最初の1年の運転資金は手元にあるお金から出て行くと想定した上で不動産にかける予算を決めるようにすると良いでしょう。
ビザのことなど、日本人がアメリカでお店を出すにはいろいろなことを並行して考えねばなりませんので、さまざまなネットワークを持つ不動産エージェントに頼むことも大切ですね。

◎不動産エージェント / デイビス幾原有里さん
BRE#:01793904
P.O.Box 12801, La Jolla
☎ 858-888-5980
▶ Email:yuridavis@gmail.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、商業物件売買、商業物件リース、物件管理、駐在員仲介サービス



中古物件をリーズナブルに一新!
家をリフレッシュする キッチン、浴室、床のリモデル

新築以外の売買も盛んなアメリカでは長く住むために家を改装するのは当然のこと。
リモデルのサービスを行っているCMC KITCHEN AND BATH, Inc.をご紹介します。

施行例。費用は、10フィート四方のキッチンで、御影石のカウンタートップとキャビネットを取り付けた場合、施工費込みで7800ドル〜を目安に

家の価値を上げる
リモデルのメリットは何といっても住み慣れた家の雰囲気をがらりと望み通りに変えられること。CMC KITCHEN AND BATHでは、各メーカーのキャビネットやキッチン設備、バスルーム設備が100色以上そろっており、部屋の印象を大きく変えるフローリング材もハードウッド、竹、樫、楓と種類豊富。より多くの選択肢の中から好みの内装を作り上げていくことができます。しかも、フローリング材は工場から直送しているため、通常の相場よりリーズナブルな点も魅力です。
同社のリフォームスペシャリスト、ボウさんによれば、昨今の内装のトレンドは現代的で、シンプル、クリーンなもの。1970年代、80年代に建てられた、古さを感じる家もリモデルすることで新しい息吹をもたらすことができると言います。
「家の水道管や電気系統に故障があって修理する必要があるとき、ついでにリモデルしてしまう方が多いですね。結婚10年、20年、30年といった区切りの記念日のタイミングで夫から妻にキッチンのリモデルをプレゼントするというケースもあります」。
一度リモデルしたらその先15〜30年はリモデルを再度する必要はないと言われているそう。気分的にリフレッシュできるだけでなく、 この先、家を売りに出すことなった場合に、リモデルをしておけばより良い条件で売りやすくなるのも利点です。
デザインについて、いろいろと相談に乗ってくれるのでまずは相談してみてはいかがでしょう?

◎CMC KITCHEN AND BATH, Inc. / CMC キッチン・アンド・バス
LIC#: 971670
10045 Carroll Canyon Rd., San Diego
☎ 858-549-7885
▶ 営業時間:月〜土8:00am-5:00pm
▶ 業務内容:リモデル
家を訪問してのサイズの寸法、図面と見積もりの提案まで無料。スクリプスランチにショールームがあり、実際の素材を見ながら相談することができます。
www.cmckitchenandbath.com



商売繁盛の秘訣は内装にもあり!
理想を実現するインテリアデザイナー

あの人気日本食レストランの内装デザインもこの人
[Before] 改装前の但馬ラーメンハウス(1号店)→ [After] 同じ店とは思えないほどモダンに変化。オブジェの配置など店の雰囲気を印象付ける隠れた技が効いています

お客さんが通いたくなる居心地のよい空間作り
レストランなどの内装を手がけるインテリアデザイナーという仕事。内装次第で客足も変わると言われるほど、重要な役目を担っています。サンディエゴを拠点に活躍する山室美和さんもそんなインテリアデザイナーの一人。
「発注を受けたらまずはクライアントとよく話し、コンセプトを詰めていきます。最終的にはクライアントの希望を咀嚼した上で、自分のこれまでの経験と知識を使い、最も効果的なデザインに仕上げます」と山室さん。これまでの仕事は、クライアントの希望に応じて和あり洋ありと変化自在。
「食事に行くときは皆さん、普段とは少し違う感じを求めていると思うので、特に非日常感や楽しさを大切にしています」。
もちろん、従業員の動きやすさ、キッチンの使いやすさなど動線もしっかり考えられています。新規店だけでなく既存店のリモデルも行っているので、開店や改装を検討している方は相談してみては?

◎山室美和さん
インテリアデザイナー。サンディエゴ州立大学インテリアデザイン学科卒業。ファッションブランド店舗内装、現代美術家の村上隆さんのスタジオ改装などを手がけた経験も

◎murodesigns / ムロデザインズ
8885 Rio San Diego Dr. #237, San Diego
☎ 949-351-0713
http://murodesigns.com



不要品の買い取りもしてくれる
便利な引っ越し屋「カノコ」

スリフトショッップではリサイクル品の他に、独自のルートで買い付けた新古品やビンテージ食器なども販売。引っ越すときの買い取りだけでなく、引っ越した後に必要な物を探すこともできます。

結婚や同居など不要品が多く出る引っ越しにも
いよいよ新居に引っ越し!となったら、それぞれのニーズにぴったりの引っ越し会社を選びたいもの。カノコ・トランスポート・インクは、市内の引っ越しなら1時間から30分単位で受け付けてくれるので、荷物の少ない単身者など、規模の小さい近距離引っ越しに大活躍。スリフトショップも運営しているため、引っ越しの際に出る不要品をそのまま買い取ってもらうことができるというメリットもあります。
しかも、例えば、ベッドやガラス付きの食器棚など丁寧な梱包が必要な家具を買い取ってもらう場合、梱包作業の時間分(ベッドならだいたい30分)が軽減されるため、その分、引っ越し代がリーズナブルに。もちろん、その家具の買い取り金ももらえるので一石二鳥、ならぬ一石三鳥です。
結婚や同居が決まったときなど不要品がたくさん出そうな引っ越しにもおすすめ。スタッフは全員日本人という安心感も魅力です。

◎Kanoko Transport, Inc. / カノコ・トランスポート・インク
7960 Silverton Ave. Suite114, San Diego
☎ 858-666-5580
▶ 営業時間:月〜金9:00am-6:00pm、土10:00am-7:00pm
▶ 業務内容:引越業、スリフトショップ運営、運送代行
www.kanokoinc.com



知っておきたいアセットマネジメントの話
5年後、10年後、15年後まで
将来を視野に入れて家を選びましょう


「アセットマネジメント」という言葉を聞くと投資物件を連想する方も多いと思いますが、実は住まい選びにおいても後悔しないために必要なこと。企業や個人の物件探しから会計、税務申告、生活までをトータルにサポートしているジャパン・コーポレート・アドバイザリーにお話を伺いました。

家選びで失敗しないために
不動産を購入する目的には、住むため、または、貸すための2つがあります。しかし、いずれの場合も買った後のことも大切です。きちんと暮らせるか?投資物件として運用していけるか?買ってから「失敗した」ということがないように、今だけでなく5年後、10年後、15年後を視野に入れ、人生設計に沿った選択することが求められます。
マイホームをお探しの場合、希望のエリアなどお持ちの方もいらっしゃると思いますが、そもそもなぜ家を買いたいのか、目的を明確にお伺いします。例えば、お子さんができたからというのであれば、学校区を考えることが重要になりますし、50代、60代で伴侶を亡くされてお一人になったからという方なら、年金も考慮した上で、今お持ちの家を賃貸にするか、売却するかを考えていくとより良い資産運用につながります。
このように、家を買うこと自体の目的をもとに、将来のサイクルを見据えた選択肢をご提案し、それに応じた各種サポートを行うのが、私たちジャパン・コーポレート・アドバイザリーの仕事です。どんなサポートか、いくつか例を挙げてみましょう。

[ケース1] 家を探している新婚夫婦の場合
初めて家を購入される若いご夫婦で、将来お子さんを持たれることを考えていらっしゃる場合、学校区の良いエリアで家を探すことが多いでしょう。しかし、お子さんが高校を卒業したら学校区は関係なくなります。そのとき家を売るのか?賃貸にして他に移るのか?住み続けるのか?そこまでを最初から一緒に考えていきます。そうすると、例えば、学校区が良く、子どもが巣立つ18年後には開発が進んでいるエリアで買っておくなど、将来を見越した、より良い選択をご提案できるからです。

[ケース2] 65歳。家があるが日本に帰りたい
例えば、その不動産を私たちが管理して、アメリカでの税務手続き、日本の所得申告を代行するというのも私たちの仕事です。よくあるのが、夫がアメリカ市民で妻がグリーンカード保持者というケース。その場合、夫婦の税金の体系が異なるのですが、全ての税務手続きを一貫して代行します。グリーンカードを破棄するときなど、アメリカに住んでいる日本人ならではの各種手続きもお手伝いしていますので、ご相談ください。

◎Japan Corporate Advisory / ジャパン・コーポレート・アドバイザリー
サンディエゴ事務所代表 ミッチェル橋本優子さん

◎不動産:Bettger Realty Inc. / ベッカー・リアリティー・インク
BRE#:01737775
☎ 619-549-3289
▶ Email:info@japancorporate.com
http://japancorporate.com



知っておきたいリビングトラストの話
家を購入したら、トラスト名義で

所有す住宅の購入を考えているならおそらく聞いたことがある方も多い「リビングトラスト」。とても簡単に言えば、不動産などの資産を委託する「生前信託」のこと。「特に家を買ったときはリビングトラストの名義にしておくといい」とすすめるのは弁護士、佐野郁子さん。リビングトラストのメリットを伺いました。

リビングトラストとは?
「リビングトラスト」は、生前にリビングトラストという法人を設立し、個人の所有財産をリビングトラストという法人名義に移す制度のことです。本人が生きている(または財産の管理ができる)間は、本人がリビングトラストの管財人となり、資産を自分の所有財産として利用できます。本人が亡くなったときや自身で財産管理ができなくなったときに、 本人に代わってリビングトラストの財産を管理してくれる方を予め指名しておけます。 リビングトラストには次のようなメリットがあります。

遺産相続の負担を大幅に軽減
カリフォルニアでは、亡くなった人の所有財産が総額15万ドル以上の場合、基本的に遺産相続を行うのに「プロベート」という裁判所の検認手続が必要です。この手続きは通常3年以上。費用も多くかかります。プロベートを避ける唯一の方法が、適切なリビングトラストを設定しておくことです。

確実に本人の意思を反映
裁判所が遺産相続に関与しないため、プライバシーが侵害されることなく故人の遺志通りに遺産相続ができます。通常、両親を亡くした未成年者の保護者は裁判所により決められますが、リビングトラストなら親が予め信頼できる方を保護者として推薦しておくことができますし、その方に指示を与えておくことも可能です。

亡くなったとき以外にも有効
病気などの理由で本人が財産管理ができなくなった場合、亡くなったわけではないため、相続をすることができません。リビングトラストなら、そのような場合のことも予め設定しておけます。

リビングトラストは何度でも書き換えが可能です。家の購入や、婚姻、離婚、出産など、所有財産や家族構成が変わるときは見直しや新たに設定する良い機会です。

◎弁護士法人 Sano & Associates, a professional law corporation / 佐野&アソシエーツ
サンディエゴ・ノースカウンティ 弁護士協会役員 弁護士 佐野郁子さん
2173 Salk Ave. Suite 250, Carlsbad
☎ 800-590-05866
▶ Email:info@sano-associates.com
www.sano-associates.com