持ち家と賃貸の比較

アメリカの不動産は、場所さえ選ばなければ割安に購入できます。しかし、都会の中心部の一人暮らしは最低1000ドルは出さなければ優良な物件は見つかりません。「購入」か「賃貸」か、二者択一に悩まれる方も多いと思います。


値段と家賃の比率

アメリカの投資格付け会社Morningstarは、2013年に「家賃が物件価格の7%を超える場合は『購入』が有利で、5%を下回る場合は『賃貸』が有利」と発表しました。この数字について以下に説明します。
 
【例1】物件Aが20万ドルで売りに出されているとします。それと同じ価値の物件Bは月800ドル、Cは1200ドルで賃貸可能です。物件Bの年間家賃は9600ドル、Cは1万4400ドルです。この場合、BはAの4.8%(9600ドル÷20万ドル)、CはAの7.2%(1万4400ドル÷20万ドル)になります。従ってAとBではBを、AとCではAを選択するのが得策とされています。


税金への影響

家を購入した場合、「住宅ローンの利息(Mortgage Interest)」や「固定資産税(Property Tax)」は、確定申告で控除の対象となります。資産を売却する際も、過去5年間で2年住んだ家であれば、1人につき最大25万ドル、夫婦ならば50万ドルの利益まで非課税です。しかし、売却時に利益が出るとは限りませんし、項目別控除を取れなければ、これらの支払いは確定申告に影響しなくなります。


項目別控除とは

項目別控除は、確定申告の控除の一つで、①基礎控除か②項目別控除のどちらかを選択することができます。①は申告者ごとに国から定められた金額が与えられる控除、②は医療費、固定資産税、住宅ローンの利子など、国が定めた特定の項目に対する支出の総額に対する控除です。①と②の、額の大きい方を取るのが一般的です。
 
【例2】例1の20万ドルの物件を購入したとします。そのうち4万ドルが頭金で、残りの16万ドルを年利4%で借りた場合、最初の年の利息支払いは、6400ドル(16万ドル×4%)です。同じ年に固定資産税を4000ドル支払った場合、合計1万400ドル(6400ドル+4000ドル)の控除が取れます。
 
2015年度は1人だと6300ドル、夫婦合算申告は1万2600ドルの基礎控除が与えられています。1人で申告する場合は、項目別控除の1万400ドルの方が基礎控除の6300ドルよりも大きいので利用可能ですが、夫婦合算申告の場合は、1万400ドルが基礎控除の1万6300ドルよりも小さいので利用する意味がなくなってしまいます。
 
【例3】例2に加えて、医療費5000ドルを控除申請可能とします。この場合、合計1万5400ドルが項目別控除の金額となるので、夫婦合算申告の基礎控除額の1万2600ドルを上回ります(※医療費は使用額が全額控除の対象にはならないので注意)。夫婦合算申告の場合、これで初めて、支払った住宅ローンの金利や固定資産税が確定申告に影響してきます。


住宅購入の持つ意味

住宅購入は、物件の価値以上の意味を持ちます。生活の拠点が限定されるのみならず、家の修繕費用なども勘定に入れておかなければなりません。しかし、購入後は家賃の支払いからは解放され、税金面での恩恵を得ることもできます。そして、時期を選べば大きな売却益を手にすることも可能です。
実際に手元で動くキャッシュフローだけでなく、それに付随する価値も十分に考えた上で「購入」か「賃貸」かを決めたいところです
 
(2015年3月16日号掲載)

石上洋◎米国公認会計士
カリフォルニア州立大学ロングビーチ校を卒業後、大手監査法人、現地会計事務所パートナーを経て石上・石上越智会計事務所を設立。税務をメインに事業を展開。
アメリカでの会社設立・確定申告・タックスリターンは「石上、石上&越智公認会計士事務所」へ
米国公認会計士・石上洋さんのインタビュー

※本コラムは、税に関する一般的な知識を解説しています。個別のケースについては、専門家に相談することをおすすめします。ライトハウス編集部は、本コラムによるいかなる損害に対しても責任を負いません。

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