アメリカにおいて、不動産の購入は住まいの所有という意味のほか、投資の目的もあり、多くのアメリカ人は生涯に2～3回、家を買い替えると言われています。ここでは、家を購入、売却する際の手順や、買い替えのポイントなどをまとめました。
物件探しの前に 購入可能額を確認
アメリカでは、結婚、出産、引退などのライフステージに合わせて家を買い替えます。また、中古物件市場が大きいのも特徴です。
購入の際は、まず銀行やローン会社で住宅ローンが組めるのか、いくら借りられるのか、自己資金と合わせていくらの物件が買えるのかをあらかじめ確認しておきましょう。住宅ローンで借りられる額が分かったら、物件探し開始です。
物件選びのポイントと購入完了までの流れ
物件選びではエリアが大切です。家の状態に加え、周囲の環境、治安、学校区なども考慮しましょう。物件の種類は大きく分けて一戸建て、タウンハウス、コンドミニアムの3つ。ローン以外に毎月共益費の支払いもあるので、注意して比較しましょう。初めから理想の物件を追い求めず、無理なくローンが返済できる範囲内で、将来的に買い替えも視野に入れて売りやすそうな物件を選ぶことも大事です。
さて、購入物件を見つけたら売り主との交渉ですが、初めての場合は不動産エージェントを探して依頼しましょう。最近ではネット情報やAIを使って自分でできることも多くなりましたが、不動産取引にはさまざまな法律や商習慣があるため、プロに任せるのが安心です。
購入条件で双方の折り合いがついたらエスクロー（中立の第三者機関が買い主と売り主の間に入り、取引を締結まで運ぶこと）口座をオープン。買い手には建物の状態や抵当などを調査するための猶予期間が与えられますので、この間によく調べ、最終的な購入判断をします。この際に修理が必要な箇所が見つかれば、売り手と交渉して修理してもらうか、修理代金分をクレジットしてもらうことも可能です。
物件の状態や抵当、名義変更手続きの準備が整いローンが下りると、エスクローが費用を精算して登記を行います。これらの手続きにおいて、銀行やローン会社への手数料や火災・地震保険、固定資産税、さらに引越費用などもかかるので、それらも予算に入れておきましょう。
なお、以前は売り手が売買手続きにおける仲介手数料を全て負担していましたが、2024年の法改正により、買い手側のエージェントへの仲介手数料を負担しないケースが増えてきています。この場合、買い手が自分のエージェントへ仲介手数料を支払う必要がありますので覚えておくと良いでしょう。
家を売る際のポイントと売却完了までの流れ
家を売る場合も不動産エージェントに相談するのが賢明です。知識豊富なエージェントなら、市場を見て売り時や適正価格を判断してくれます。
プロセスは購入の場合とほぼ同じですが、自分の所有権を放棄して買い手の名義で新たに登記するための書類に署名と公証の手続きが必要です。米国内にいれば簡単に手続きができますが、もし日本など米国外にいる場合は、在外米国大使館に行く必要があるので、時間的な余裕を持って手続きを進めてください。なお、米国非居住の外国人は売却益の一部を源泉徴収されますが、翌年の確定申告時に還付手続きが可能です。
最後に購入と売却を同時に行う買い替えですが、理想は左図の通り。ただし、決められた期間内に売却し、その資金で新しい家を購入して引っ越しまで行うのは、非常に難易度が高いと言えます。
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不動産購入のステップ（カリフォルニア州の場合）
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【1】資金計画を立てる
(1)初期コスト
◎頭金やその他諸費用の準備
(2)クレジットヒストリーのチェック
◎クレジットカードと自動車リースなど種類の違う複数のクレジットアカウントで、ある程度の期間ヒストリーがあるかどうか
◎覚えのないアカウントやコレクションがレポートに記載されていないか
◎支払いに遅れがないこと
◎限度額に対する残高に注意
(3)購入価格の想定
◎毎月の支払い可能額の確認
◎借りられる住宅ローンの額を知る
◎無理のない購入価格を算出する
【2】不動産エージェントに会う
◎コンサルテーションで希望条件を整理
【3】エリア・物件を選ぶ
◎各エリアの特徴と相場を把握する
◎物件の希望条件を「MUST」と「WISH」へ分け、優先順位を明確にする
◎物件検索と家の下見をする
【4】オファーを提出
【5】契約開始／エスクロー開設
◎ローン手続き、不動産査定
◎ホームインスペクション（家の調査）、各種ディクロージャー書類やレポートの確認
◎修繕・クレジットなどの交渉
【6】エスクロー（セトルメント）終了／登記
監修（記事本文）／スターツパシフィック（☎310-782-7877）、（不動産購入のステップ）HJKI, Inc.（☎562-477-3167）
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