ライトハウス
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ライトハウスの特集

アメリカでの教育・進学、ビザ・法律、市民権・永住権、観光・レジャー、求人・仕事、グルメ・レストランなど、現地情報誌「ライトハウス」の過去の特集をご紹介。

アメリカで家を買おう!
(2014年10月16日号ロサンゼルス版掲載)

Lighthouse編集部


※本コンテンツの情報は2014年10月時点の情報です。
※この特集では専門家の方々のさまざまな家の購入にまつわるアドバイスをご紹介しています。同じテーマでも違う見解もありますので、参考としてお読みください。



※クリックすると拡大できます。



Q1. どうすれば(どれくらいの)ローンを組めるのか分かりますか?
A1. ローンオフィサーに相談し、3つの要件を把握してください

DTI:Debt-To-Income ratioとは?

早めの準備がものを言う
住宅ローンは、有効なライセンスを所持するローンオフィサーに相談しましょう。ライセンスの有無はwww.nmlsconsumeraccess.orgで調べてください。ローンを組む際は、/柔岨点と最低過去2年間の所得・雇用証明、∈把620のSICOスコア、50%以下のDTI(上図)のバック・レシオ(プログラムによっては「以上」の場合もあり)が重要。アメリカではローンを組むのに年齢制限はなく、所得は勤労所得でなくとも、リタイア後のソーシャルセキュリティーでも2年以上受給していればOKです。
準備は早めにしてください。頭金が日本の口座にあったり家族や親戚からの贈与・借入だったりするとその出所を細かく確認され、各種カードやローンの返済遅延があるとスコア修正に時間がかかってしまうからです。

◎ローンオフィサー / ケニー木村さん
BRE#:01438563 NMLS ID#:240676
6275 Canterbury Dr. #306, Culver City
☎562-477-3167
▶ Email:kenny@kendax.net
▶ 業務内容:住宅ローン、アパート・商業ローン、リバースモーゲージ取得サポート
www.kendax.net


Q2. いつが家の買い時ですか?
A2. 人生の変化で「家を買おう!」と思ったときです

購入するなら良いエリア
人生には色んな変化があり、その時々で「家を買おう!」と決断する瞬間があります。それがあなたにとっての"買い時"。確かに不動産市場の動向も重要ですが、価格、金利、物件数などの条件が全て揃うケースはほぼありません。
物件購入は「何よりもロケーション」といわれます。良い地域の物件を買っておけば、他地域の不動産価値が下がっても下落率は低くて済みます。あとは惚れた物件に出会ったら躊躇せず購入すること。「あのとき買っておけば...」と後悔の言葉をよく耳にしますからね。

◎不動産エージェント / 六川由美Yagerさん
BRE#:01297935
550 Deep Valley Dr. #359, Rolling Hills Estates
☎310-503-4115
▶ Email:yumi@yumiry.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース
www.yumirealestate.com


Q3. 内見時のチェックポイントはどこ?
A3. 築古の家は、設備の老朽化を確認しましょう

メンテナンスが肝
アメリカ・カリフォルニア州の一戸建て住宅は、築50年以上のものがほとんどです。老朽化した設備を見逃さぬよう、チェックすべきポイントを紹介します。
まず、配管(plumbing)が銅に変わっているか確認。半世紀前と現在では、配管の素材が異なります。古いままでは水の出が悪いときが多いことも。
入居後にブレーカーが飛ぶのを避けたければ、電気パネル(mainelectric panel)のチェックを忘れずに。交換にはかなりの費用がかかります。
経年劣化で水漏れの可能性もある湯沸かし器(water heater)の寿命は、大体10〜20年。本体に製造年が書かれています。要確認。
築古の家は、ウォールヒーターが付いているところが多いです。セントラルヒーティングにアップグレードするには、ダクトを家の中に通して、各部屋に吹き出し口を取り付けるため、かなりの費用がかかります。
屋根の寿命を聞くのも忘れずに。一般的に約30年は耐えるので、築50年の家では最低一度は替えているはずです。
たとえ築年数が古くても大丈夫。リモデルや修理を重ね、築50年とは思えないような素敵な家も多数あります。

◎不動産エージェント / 加木あおいさん
BRE#:#01328165
1009 Torrance Blvd., Redondo Beach
☎310-897-2702
▶ Email:info@aoikaki.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、物件管理、Escrow(譲渡手続き代行)
aoikaki.com / aoikaki.net(日本語)


Q4. ドリームハウスに出会うには?
A4. 4つのポイントを抑えれば巡り会えます

条件を明確にしつつ妥協しよう
まずは、あなたが「こんな家に住みたい」、「こんな家を買いたい」という「ドリームハウス」を明確にしておきましょう。譲れない条件を、優先度の高い順にリストアップすることで、頭の中が整理されます。
次に妥協について。例えば、あなたが「オーシャンビュー、感じのいいお隣さん、デザイナーズキッチン」を望んだとします。そんなとき、いいタイミングで「オーシャンビュー、感じのいいお隣さん、古いキッチン」の物件に出会いました。この場合、物件が適正価格であれば、前向きに検討してもいいかもしれません。理由は簡単。キッチンはリフォームできるからです。

エージェントに遠慮しない
さあ内見時。エージェントには、その物件の「どこが気に入って、どこが気に入らないか」をはっきりと伝えましょう。相手に気を遣っても意味がありません。私にしてみればそれは大歓迎。あなたの「ドリームハウス」を見つけやすくなりますから。
最後に、pre-qualified( ローンの予備承認)を事前に取得してから見学に行きましょう。これは「あなたの今の状況では、ローンがどれくらい組めるか見積もりますよ」という書類で、これがあれば、あなたの本気度を理解してもらえるはずです。

◎不動産エージェント / テリー土田さん
BRE#:01154551
450 Silver Spur Rd., Rolling Hills Estates
☎310-971-8098
▶ Email:ttsuchida@eplahomes.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、商業物件売買
www.ttsuchida.remax-californiahawaii.com


Q5. ウエストサイドで家を買うなら?
A5. おしゃれに暮らせて評判も良いウエストウッドは投資にも◎!

住むことが楽しくなる街
投資としてもお薦め

高級住宅街のビバリーヒルズと、ビーチシティーのサンタモニカ。ウエストウッド(Westwood)は、この2つの魅力的な街に挟まれている緑豊かな住宅街です。おしゃれなカフェやショッピングモールなども生活圏内。さらにすぐ南側はソーテルなので、日系スーパーやレストラン、補習校などがあり便利さも抜群です。
また、UCLAの所在地であることから大学勤務者が多く住み、地域の教育レベルが高いのも特徴。Fairburn Elementary Schoolなど、評価の高い学校に入学するために引っ越していらっしゃるご家族も少なくありません。住宅平均価格は右肩上がり。これは買って住むことが良い投資になることを示しています。

◎不動産エージェント / 高野なつきさん
BRE#:01872835
2130 Sawtelle Blvd. #307, Los Angeles(パーソン不動産)
☎310-985-4334
▶ Email:natsukitik@gmail.com
▶ 業務内容:住宅販売、住宅リース、商業物件売買、駐在員仲介サービス、住宅ローン申請、Escrow
www.natsukitik.com


Q6. 学校区が良い街は値段も高い?
A6. はい。でも収支はプラスになり、良い学校にも通わせられます

※頭金と価格は「Zillow」より

学校区と投資利益で一石二鳥
学校区の良い街の物件は人気ですから、価格も高くなります。でも小学校に入学するくらいのお子様がいらっしゃるなら、学校区を優先することをお勧めします。長い目で見れば、そちらの方がお得だからです。
右の表をご覧ください。学校区の良いトーランス市は、A市より頭金も毎月のローンも割高。でも10年間住んだ後に一度売るとすると、10 万7000ドルもの利益です。この額は「A市よりも多く支払った頭金と毎月のローン合計」を上回ります。
つまり、頭金を1万8000ドル多く準備し、毎月のローンを365ドルだけ増やすことで、結果としてより大きい利益を生み出す「投資」になるわけです。また、ローンの利息分とProperty Taxは100%税控除対象となり、税金対策にもなります。一方、A市の方は値上がり率が低く、さらには私立校に子どもを通わせるなど、学費の追加出費が必要になります。

◎不動産エージェント / 陽子メンデルソンさん
BRE#:01015179
450 Silver Spur Rd., Rancho Palos Verdes(RE/MAX Estate Properties)
☎310-383-0469
▶ Email:Yoko.DreamHome@gmail.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、商業物件売買、駐在員仲介
www.yokomendelson.com


Q7. 家を買うときに知っておくべきことは?
A7. 経済力の現状や家族のニーズなど色々あります

最後はあなたの決断力
今使えるお金やどんなローンが組めるのかなどを正しく知る必要があります。まずは私たちエージェントにご相談いただき一緒に考えましょう。家を買わなくても、今の経済力でどんな選択肢があるのかを知れば、将来の購入計画がグンとしやすくなりますよ。
次に家のサイズと希望エリア。通常アメリカでは一生同じ家に住まず、数年で買い替えてアップグレードします。こうした環境下では、いくら大豪邸でも安い物件だと安くしか売れません。逆に学校区や治安が良い地域なら、古くて小さい物件でも高く売れます。
家族構成も重要です。子ども中心に考えるなら「良い学校区」が最優先となるでしょう。通常、学校区が良ければ治安も良いため子育てには不可欠です。一方、自分や夫婦だけなら会社との距離を優先して考えるのも一つです。
エージェントは経験年数が長いほど安心。多角的な視野と広いネットワークがある分、豊富なポケットリスティング(市場公開前の物件)を持っているからです。
そして、最後はあなたの決断力。自分が惚れた物件は他人も欲しがっており、翌日には“売却済み”のケースがよくあります。熟考は大事ですが、本当に気に入った物件には即決する姿勢が重要です。

◎不動産エージェント / 山中美子さん
BRE#:00829927
3877 Portola Pkwy., Irvine
☎714-393-0743
▶ Email:yoshikorealtor@gmail.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、商業物件売買、物件管理、駐在員仲介サービス
www.yoshikorealtor.com


Q8. アメリカ不動産投資の魅力って何?
A8. 「物件の値上がり」「ローンによるレバレッジ」「節税」「家賃収入」の4つです

アメリカ不動産投資の魅力

相乗効果で大きなリターン
4つの魅力を一つずつご説明しましょう。

(件の値上がり
アメリカ過去50年の歴史を見ると、不動産価格は年平均6.5%上昇しています。それが毎年複利で増え続けるわけですから、とても堅実な投資と言えます。

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10万ドルの株式投資には10万ドルの資金が必要ですが、不動産投資なら頭金を払えば残りはローンが使えます。つまり自己資金にレバレッジ※1をかけることができ、利益率がグンと高まるのです。しかも、ローンの返済はテナントが払う家賃でまかなえますので、家賃でローンを返済し借入残高が減っていく一方で物件価値は上昇!エクイティ(純価)が増え続けるというわけです。

節税
アメリカ政府は不動産投資家を応援しており、さまざまな税制の恩恵を受けることができます。中でも大きいのが減価償却。建物の償却分が毎年の所得控除の対象となります。さらにローンの利子や不動産投資に必要な会計士やオフィス、改築・修繕などの費用、固定資産税なども控除することができます。まさに不動産投資の隠れた魅力!節税効果は絶大です。

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ローンによるレバレッジを効かせた購入の場合、はじめは収入が少ないとしても、アメリカでは不動産価格のみならず家賃も年々上昇するため、キャッシュフロー※2は増していきます。
このように、,らい料蠑荼果で大きなリターンが見込めるのが、アメリカの不動産投資の魅力なのです。

※1 レバレッジ...小さい力で大きな効果をもたらすという意味。この場合、ローン(他人資本)を活用して自己資金以上の投資効果を狙うこと。自己資本に対する利益率を高めること。
※2 キャッシュフロー...保有資産から安定かつ継続的に受け取れる現金収入。

◎不動産エージェント / 真紀子ロバーツさん
BRE#:01886450
23811 Aliso Creek Rd. #181, Laguna Niguel(Realty One Group)
☎888-877-6336
▶ Email:makikoroberts@gmail.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、商業物件売買、物件管理、駐在員仲介サービス、住宅ローン申請、Escrow(譲渡手続き代行)
beikokufudousantoushi.com


Q9. 不動産投資先にヒューストンやダラスがいいのはなぜ?
A9. 手頃な資金で始められる上、優良投資先の世界第4位!

世界の不動産投資先

成長著しいアメリカ・テキサス州
カリフォルニア州など賃貸需要が高く人気エリアの高額な物件は、資金的に購入できる方が限られます。しかし、シェールガスやトヨタの移転に沸くテキサス州(ヒューストンやダラス近郊)は、まだまだ一軒家が10万ドルくらいからありますので、約3万ドルからの頭金で投資を開始できます。
アメリカ・テキサス州のGDPは全米第2位で、ヒューストンの人口は全米第4位!今も人口が増え続けて雇用が安定しているため賃貸需要が高く、テナントが見つけやすいのです。経済のみならず、政治や文化的背景にも大家さんに有利な州です。「米不動産外国人投資家協会」(右上表参照)の調べによれば、ヒューストンは世界投資先ランキングで堂々の4位なのです。

◎不動産エージェント / 真紀子ロバーツさん
BRE#:01886450
23811 Aliso Creek Rd. #181, Laguna Niguel(Realty One Group)
☎888-877-6336
▶ Email:makikoroberts@gmail.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、商業物件売買、物件管理、駐在員仲介サービス、住宅ローン申請、Escrow(譲渡手続き代行)
beikokufudousantoushi.com


Q10. 家を買いたいけど、上手に買えるか心配です...
A10. 「十分な心の準備」と「理解と納得」があれば大丈夫

必要なのは2つの要素
不動産購入は、結婚相手との縁を探すようなもの。その際に大事なのは「決心と覚悟」と「理解と納得」。「決心と覚悟」とは、家の購入理由を明確に理解し、しっかりした目的意識を持つことです。あやふやな心構えや決心は禁物です。
一方、疑問や不安があればエージェントに質問や相談しクリアにしなければなりません。そのために"SPEAK UP"することが大切。これが「理解と納得」です。人生で一番高価な買い物をするのですから、不明瞭な点や不安な気持ちを抱えたままの購入では、後に大きな後悔や問題が生じてしまうこともあります。
4者間の信頼関係が重要
バイヤー、セラー、各エージェントが互いに理解・尊敬し合う関係を築けば契約や取引はスムーズにいくはずです。そのためにも、売買を仲介するエージェントを選ぶ際、単に「何でも売ればよい」という人ではなく、率直な意見を恐れずに述べてくれるような信頼できる人を選ぶべきでしょう。それは、時として制止役も務めてくれるエージェントのことです。これは何度か話をすれば判断できるはずです。このようなエージェントはセラー側にも誠意を持って対応しているはずですから、4者間の信頼が構築しやすくなりますね。

◎不動産エージェント / ちのね美由紀さん
BRE#:01791056
23740 Hawthorne Blvd. 2nd Fl., Torrance
☎310-714-0880
▶ Email:miyukichinone@msn.com
▶ 業務内容:住宅売買、投資物件、1031エクスチェンジ、住宅リース、駐在員仲介サービス
www.miyukic.remaxagent.com


Q11. 55歳以上で家を買い替えると税の特別優遇があると聞きました
A11. 特定の条件下で、固定資産税の移行などの優遇措置があります

注:記事内の税に関する詳細については、必ず税専門の会計士や弁護士に相談・確認してください。

安い固定資産税を新居に適応
独身時はコンドミニアム、結婚したらタウンハウス、子どもができたら一軒家、子どもが巣立てばまたコンド。家族構成によって家をよく買い替えるアメリカですが、最後に家を小さくしたのにProperty Tax( 固定資産税)が上がることがあります。これに対しアメリカ・カリフォルニア州では、55歳以上を対象に「Proposition 90」という法律があります。これは、特定の条件をクリアすれば現在のProperty Tax を新居に適応できるというものです。
ご夫婦のうちの1人が55歳以上であれば適応されますが、現在お住まいの郡と買い替え先の郡が共にこの法律を採用していないと対象になりません。昨年9月時点ではロサンゼルス、オレンジ、サンディエゴ、ベンチュラの各カウンティーが採用していましたが、最新情報は要確認です。

◎不動産エージェント / 高橋ひろみさん
BRE#:01388374
12345 Ventura Blvd. #A, Studio City
☎310-779-0075
▶ Email:hiromisho@msn.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、商業物件売買
www.hiromitakahashi.com


Q12. セカンドライフに最適な住居は?
A12. リタイア後は海沿いの24時間フルサービスのコンドがオススメ

利便性と安心性を備えたエリア
アメリカでは、リタイア後に子どもが巣立った後の「セカンドライフ」に向け、大きい家から小さい家に住み替える「家のダウンサイズ」をされるご夫婦がたくさんいます。この傾向は最近日本でも広がっています。快適なセカンドライフを送る条件は、利便性と安心性。この二つを備えているのがマリナデルレイやプラヤビスタのコンドミニアムです。
この辺りは海沿いで景観が良く、とても静か。住環境はファーストクラスです。空港にも近く、徒歩圏内に生活に必要な施設がほぼ整っています。また、もしものときのために24時間フルサービスを提供していますので安心。立地、景観、サービスのどれをとってもホテルのような優雅な住み居心地です。ご夫婦で充実のセカンドライフを満喫してくださいね。

◎不動産ブローカー / 広葉保子さん
BRE#:01708927
4644 Admiralty Way, Marina Del Rey
☎310-699-3056
▶ Email:yhiroha@gmail.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、駐在員仲介サービス
yhiroha.kwrealty.com


Q13. 子どもが巣立った後に住み替えをしたい。便利でお手頃価格の街は?
A13. 日系の店や病院が集まるガーデナがお薦めです

低価格で快適な家を!
年を取ってからは日本のコミュニティーの中で暮らしたい...と思うなら、ロサンゼルスのトーランスやガーデナが良いでしょう。これらの街には、日系企業や日本食レストラン、日系スーパーなどが集まっており、日本とほぼ同じように生活できます。
トーランスは学校区が良いので、子育て中の家族にお薦めです。ガーデナは学校区がトーランスほど恵まれていませんが、その分、低価格でマイホームを手に入れられるのが魅力。ですからお子さんが巣立った後に引っ越して来られる方も多いですね。日本語が通じる病院や日系スーパーがある人気のエリアです。
アメリカ人は、家族構成に合わせて生涯で6〜7回家を住み替えるといわれます。各ライフステージに合わせた、快適な住まい探しをしてみてはいかがでしょうか。

◎不動産エージェント / グラント中岡さん
BRE#:00494206
1630 W. Redondo Beach Blvd. #23, Gardena
☎310-213-9096
▶ Email:nakaoka@wans.net
▶ 業務内容:住宅売買


Q14. ウエストサイドの全体的な特徴を教えてください
A14. 治安、学区、交通など、生活環境が良好なエリアです

一戸建て売却価格
※DOM:「Days on Market」の略。売り出しから契約入り(エスクロー開始)までの日数

譲れない条件から物件を選ぶ
ウエストサイドとは、ビバリーヒルズ、ウエストウッド、サンタモニカ、マリナデルレイ、マービスタ、カルバーシティー、ウエストチェスターなどのエリアを指します。海に近いため涼しい気候に恵まれ、健全な家庭環境に欠かせない良好な治安と高レベルの学校区が魅力です。どのエリアからも30分ほどでロサンゼルス空港やダウンタウンにアクセスできるなど交通の便もグッド。日系の商業施設やレストランが集中するソーテルにも近く、南へ行くほどサウスベイ(トーランスやガーデナ)に近くなるため日本人にもお薦めです。中でもマービスタは落ち着いた住宅街。3ベッドの一戸建ては約70万ドルから購入可能です。
購入を考える際、まずは自分のライフスタイルや通勤・通学などから「マスト条件」を出し大まかな地域を検討します。そしてローンオフィサーに相談し、頭金といくらローンが組めるのかを把握。買える物件の価格を確定させ、エリアと価格帯を見ながら譲れない条件から具体的に物件を絞ります。最近はまだ不動産市場は動きが早く、良い物件は早く売れていきますので、自分の条件内で買える物件を常に注視し、希望の物件を見つけたら決断を早く出せるようにしておく必要がありますね。

◎不動産エージェント / 西川ノーマン裕子さん
BRE#:01848521
124 Washington Blvd., Marina Del Rey
☎310-951-8233
▶ Email:hiroko@H2Nusa.com
▶ 業務内容:住宅売買、投資用物件売買、住宅リース、駐在員・留学生のリース、移住サービス
www.H2Nusa.com


Q15. アメリカ駐在中に投資物件を買うメリットは?
A15. 最大のメリットはアメリカでローンを組めること

日本帰国の「前」に必ず
駐在中、つまりアメリカの居住者であるうちに家を買っておく最大のメリットは、何と言ってもアメリカの銀行でローンが組めることです。現金で買うのでない限り、これはとても重要。しかも駐在中は一般的に収入が優遇されているので、高い融資も受けられます。

ドル資産を持つ
世界経済が変動する今、リスク管理という意味でも2カ国に財産を持つ方が増えています。ドルはやはり安定しているという見方が多数です。また、天災の少ないアメリカでは家の耐久年数も長く、よく手入れされた家は価格が上昇する傾向があります。

アメリカでは歴史的低金利が続く
今年は家を買う絶好のタイミングと言えるでしょう。2000年代半ばに年平均6%台だった金利が、現在4.35%にまで下がっています。「もうこれ以上は下がらない」と言われる中、9月現在、またさらに下がりました。これは買い手にとって、とてもうれしいニュース。例えば40万ドルのローンを30年固定金利で借りた場合、金利が1%下がるだけで月々の返済負担額が約250ドルも安くなります。賃料が上昇傾向にある今、低金利をうまく活用して効率良く資産を作ってください。

◎不動産エージェント / 須田章夫さん
BRE#:01709275
20801 S. Western Ave., Torrance(リダック不動産)
☎310-381-9104
▶ Email:asuda@redacinc.com
▶ 業務内容:住宅の斡旋(売買・賃貸)、赴任スムースサービス、短期サービスアパート、商業不動産サービス、不動産投資・管理サービス、個人保険、住宅ローン・ファイナンシャルサービス
www.redacinc.com


Q16. 帰国前に投資物件を買いたい。大まかな流れは?
A16. 投資先探し→購入→日本から管理。そして売却

一社に任せて楽々経営
大きく分けると‥蟷駟件探し、購入、D詑澆隆浜というステップがあります。投資という意味では最後にで箋僂發△襪任靴腓Αリダックではこれら全てを一社で一貫したサービスとして行っています。
一番大切なのは、どのような物件を買うかという点です。自分が住む家は、好きと思える家を選べば良いですが、投資先としては「貸家として安定した家賃収入が得られる家」でなければなりません。

"安定した投資先"としての家探し
こういった意味でお勧めなのは、海外からの駐在員の方々にテナントさんになっていただける家を探すことです。リダックは全米の日系企業の駐在員住宅サポートも行っているので、双方を結びつけることができます。また、ニーズのあるエリアや価格帯、家の形態を把握しているので、手堅いテナントさんを優先的にご紹介できます。

◎不動産エージェント / 須田章夫さん
BRE#:01709275
20801 S. Western Ave., Torrance(リダック不動産)
☎310-381-9104
▶ Email:asuda@redacinc.com
▶ 業務内容:住宅の斡旋(売買・賃貸)、赴任スムースサービス、短期サービスアパート、商業不動産サービス、不動産投資・管理サービス、個人保険、住宅ローン・ファイナンシャルサービス
www.redacinc.com


Q17. アーバインの投資物件その魅力は何?
A17. 高レベルの学校区、良好な治安、多様な雇用、そして未来を見据えた都市計画です

年5%の価格上昇が魅力
ロサンゼルスのアーバインは治安が良く教育水準も高いアメリカでも有数の地域ですから、不動産価格も割高と思われるでしょう。しかしアメリカ・カリフォルニア州内で2番目の高成長率都市であることを考えれば、アーバインの将来は有望です。
現在アーバインでは、2ベッドルームの平均価格が60万ドル(9月現在175軒)。その中の40万ドル以下の物件(9月現在25 軒)でも今後5年間は年5%ほどの値上がりが期待でき、今は平均1900ドル/月でレントされています。テナントが見つかるまでの平均所要日数は3週間です。

まだある!40万ドル以下の2ベッドコンド
3〜4ベッドの貸し住居も人気がありますが価格が高いので、初めてアーバインで投資物件を探す方は2ベッドのコンドミニアムがお薦め。通常20%の頭金でローンを組みますので、40万ドルの物件だと8万ドルの現金があれば購入可能。年5%の価格上昇+3〜5%の家賃上昇が期待できます。売却が比較的容易なのもウレシイですね。
テナントとのやりとりや物件の維持・管理、家賃の回収や固定資産税の支払い、家屋の修繕などは、それを代行する管理会社(PropertyManagement)を雇えば、オーナー自身が直接管理をする必要はありません。管理会社へは家賃の5〜8%を支払うのが一般的。現在アーバインの2ベッドコンドの平均家賃は1900ドルですから、月100ドルほどで物件のケアができますよ。

◎不動産エージェント / デービッド・リーさん
BRE#:01320447
3500 Barranca Pkwy. #100, Irvine
☎949-310-7773
▶ Email:davidleere@gmail.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、商業物件売買、物件管理、駐在員仲介サービス
www.FudousanLife.com


Q18. リタイアメントに最適のラグナウッズって、どんな街?
A18. 立地、治安、娯楽、何をとってもシニアに優しい街です

イキイキ生活を満喫!
アメリカで「快適なリタイアメントライフ」を求めるなら、2100エーカーの敷地内に1万7000人が住むシニアコミュニティー、ラグナウッズがお薦め。アーバインから南へ5マイル弱なので、日系をはじめとするアジア系スーパーやレストランが豊富です。またフリーウェイ5号線のEl Toro出口から2〜4分でコミュニティーのほぼどこのゲートにも到着できてとても便利。さらにラグナビーチまで約15分ですから、こんな贅沢な立地はありません。価格は2ベッド(1000平方フィート)のコープと呼ばれる所有権保有の場合、13万5000〜20万ドル(9月現在)。多数のフロアプランから選べます。
24時間有人ゲートや敷地内パトロールがあり安全性は抜群。5つのスイミングプールに、パー27と9ホールのゴルフ場、ドライビングレンジ、乗馬施設、10面のテニスコート、劇場など充実のレクリエーション施設が揃っています。さらに生け花や陶芸、ブリッジなど230以上ある多彩なクラブのほとんどが無料か実費程度で参加でき、イキイキライフを楽しめます。私がまとめた「ラグナウッズガイド」をお送りしますので、Eメールでお問い合わせください。

◎不動産エージェント / デービッド・リーさん
BRE#:01320447
3500 Barranca Pkwy. #100, Irvine
☎949-310-7773
▶ Email:davidleere@gmail.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、商業物件売買、物件管理、駐在員仲介サービス
www.FudousanLife.com


Q19. OCで子育て中。学校区の良いエリアを知りたい
A19. レベルの高い学校が集まっているアーバインがお薦めです

※『Zillow』より

高い教育レベル
OCの中で学校区の良いエリアと言えばアーバイン市です。『The U.S. News』の全国高校ランキングでは、アーバインから3つの高校(University High School、Arnold O. Beckman High School、Northwood Hight School)がベスト60内にランクインしています。小学校もMeadow Park Elementary Schoolをはじめとする数校が、教育レベルの高い学校に与えられる「National Blue Ribbon School」賞を受賞しています。
学校区の良さはもちろんのこと、治安の良さも大きなポイントです。『World Property Channel』 によると「最も治安の良い街」ランキングの全米1位がアーバインです。総合的に見てアーバインは、安心して子育てができる環境が整っていると言えるでしょう。

ミツワやダイソーも
次に挙げられるアーバインの魅力は、日系人・日本人にとっての生活のしやすさです。アーバインには日系企業が多く、日本食レストランが充実。スーパーマーケットのミツワや100円ショップのダイソーも進出しています。また、ロサンゼルスエリアに車で約1時間の距離というのも魅力です。
学校区が良く、安全性も高い上、長期都市開発が計画的に進められているアーバインの住宅平均価格は、今後も上がり続けると予想されています。実際、過去5年の住宅平均価格(右上表)を見てみると、過去5年で家の平均価格が12万8000ドルも上がっています。アーバインは子育てにも適している街ですが、投資という意味でもお薦めの街です。

◎不動産エージェント / 中谷明美さん
BRE#:01926232
4010 Barranca Pkwy. #120, Irvine(Realty ONE Group)
☎949-701-7230
▶ Email:akemirealtor@gmail.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、物件管理
www.akemirealestate.com/jp/


Q20. 初めて家を買います。将来高く売れそうなエリアは?
A20. 治安が良く不動産価値も安定したアーバインがいいでしょう

綿密な都市計画が安定の要
アーバインはアメリカ・FBIの安全都市リストに9年間連続で上位に選ばれています。また、ビジネス都市&教育都市を目指す「経済安定都市計画」の下で住宅が建設されているため、教育レベルも高く、緑豊かな公園や公共施設も充実しています。
さらに、アーバイン内の区域ごとで異なるさまざまなスタイルも魅力の一つ。そのため、住宅の購入需要が高く、土地価格の上昇が見込める地域です。

投資はご自分の住む家から
アメリカでは、購入した家に住むのは平均約3〜7年と言われ、結婚、出産、転勤などの人生の変化により買い替えが行われます。そのため、お家選びのポイントは「ロケーション」と「間取り」です。内装はリモデルすることができますが、ロケーションと間取りは変えられるものではないため、物件選びのとても重要なカギとなります。絶大な人気を誇るアーバインは、住みながらにして投資ができる最適な場所ですよ。

◎不動産エージェント / 西牟田みよさん
BRE#:01785957
2121 E. Pacific Coast Hwy. #100, Corona Del Mar
☎949-922-5998
▶ Email:Miyo@Miyohomes.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、商業物件売買、物件管理、駐在員仲介サービス、住宅ローン申請、Escrow(譲渡手続き代行)
www.Miyohomes.com


Q21. 南カリフォルニアっぽい海辺の生活がしたい!
A21. オレンジ・カウンティーの海辺はいかがですか?

リゾートさながらの住環境
世界中から観光客が訪れるニューポートビーチ(NB)とハンティントンビーチ(HB)。どちらも美しい海岸沿いにあり、南カリフォルニア独特のビーチカルチャーを体感できる地域です。
ビジネスと住宅、そして美しい自然が共存するNB。丘陵地が広がる沿岸部では眺めのいい物件が多くあります。バックベイなど入り組んだ美しい海岸もNBの特徴。ファッションアイランドなどの高級モールの他、ビーチ周辺にはお洒落なレストランやショップもあります。
一方HBはサーフィンの世界的メッカ。ビーチバレーも盛んでプロバレーボール協会によるツアーの開催場所の一つです。NBよりもビーチが広く、北側にはドッグビーチもあります。
同じ条件の物件ならNBの方が若干高いですが、内陸部はほぼ同額。治安や学区はどちらも良好ですからリゾートライフを満喫するには最適です。

◎不動産エージェント / 吉岡真理子さん
BRE#:01758882
19440 Goldenwest St., Huntington Beach
☎714-717-5181
▶ Email:marikog@gmail.com
▶ 業務内容:住宅売買、住宅リース、商業物件売買、物件管理、駐在員仲介サービス
www.MarikoRealEstate.com


不動産法に強い弁護士さんに聞く
家を買うとき、気を付けたい点は?

「あやふやな契約」や「不利な契約」に気を付けて!契約書で絶対にクリアにしておきたい6つの点をご紹介します。

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電化製品など細かい物まで、何が含まれているか確認します。

買い主と売り主の契約の内容
不審に思う項目は必ず質問し、契約書の文の中に入れておきます。

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売り主がした違法な改築も、買ってしまえばあなたの責任になります。

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不利、あるいは非現実的な内容になっていませんか。詐欺にも注意。

売り主に所有権があるか
売る権利がない人から買わないように。売り主に証明書を依頼します。

Χζ噂衢の場合
夫婦で購入する場合は、自分の名義も必ず入れておきましょう。

Q. エスクローとは?《Escrow》
エスクローとは、買い主と売り主が取引をするときに公正な第三者機関(会社)に入ってもらい、安全に取引(書類手続きから物件の引き渡しまで)を完了させるサービスのこと。エスクローに出す書類に不備や誤記入などがあると、物件の引き渡しが遅れるなどの問題が起こることもあります。

Q. ディスクロージャーとは?《Disclosure》
カリフォルニアでは、売り主は売り家のディスクロージャー(情報開示)をする義務があります。州法に定められた内容を所定のフォームに記し、所有権を譲渡する前に買い主に渡します。家の中に限らず、例えば地震リスクのある地域に家がある場合は、それを知らせる必要もあります。他にもたくさんの項目があるので買い主はきちんと把握し、また、売り主は売却後の訴訟問題を避けるために慎重に進めてください。

どんなときに弁護士に頼む?
通常、家の売買は不動産エージェントが間に入り、手続きを進めます。しかし、より慎重な契約を結びたいときには、弁護士に間に入ってもらうのも良いでしょう。不法な改築をされていないか、不法な項目にサインさせられていないかなど、法律のさまざまな面をチェックしてもらいます。

◎弁護士 / リカ・ボーンさん
Law Offices of Bradford L. Treusch / ブラッドフォード・トルッシュ法律事務所
2029 Century Park East #900, Los Angeles
☎310-557-2599/310-498-4465(日本語ライン)
▶ Email:rikavaughn@att.net
▶ 営業時間:9:00am-6:00pm( 時間外相談あり)
▶ 相談受付分野:不動産法、民事訴訟、家庭法、交通事故、個人傷害、商法、会社法
www.treusch.net